Die Neuregelungen des Wohnungseigentumsgesetzes werden für Sie 2009 wichtig -

einer der entscheidenden Begriffe im neuen Recht ist die so genannte  doppelt qualifizierte Mehrheitsentscheidung. Wo in der Eigentümerversammlung nach alter Gesetzeslage oft nur einstimmig beschlossen werden konnte, genügt nun in entscheidenden Bereichen eine Mehrheit von Dreivierteln aller Eigentümer (nach Köpfen, nicht nach Anzahl der Wohnungen). Diese Mehrheit muss außerdem mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile der Wohnanlage vertreten. Das heißt also: Die doppelt qualifizierte Mehrheit gilt nur, wenn den ¾  Kopf-Befürwortern eines Beschlusses zusammen mehr als die Hälfte der gemeinsamen Anlage gehört.

Ende des Modernisierungsstaus?

Eine der wichtigsten Neuerungen bei der Beschlussfassung betrifft Modernisierungsmaßnahmen. Darunter fallen die energiesparenden Sanierungen, aber beispielsweise auch der Anbau von Balkonen oder andere lange aufgeschobene Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Früher genügte eine Gegenstimme in der Eigentümerversammlung, und schon musste auf die Maßnahmen verzichtet werden, da kein allstimmiger Beschluss zustande kam. Das führte zu einem regelrechten "Modernisierungsstau", dem der Gesetzgeber abhelfen wollte. Nun kann der Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit auch gegen dessen Gegner durchgesetzt werden. Sie müssen die Maßnahmen mittragen, auch deren Kosten – abhängig vom Beschluss und der beschlossenen Kostenverteilung. Gerichtlich anfechten können sie den Beschluss nur, wenn die Modernisierung den "Charakter" der Wohnanlage verändern würde (z.B. Luxussanierung eines durchschnittlichen Wohnhauses).

Umverteilung von Gemeinschaftskosten

Die Kosten für nötige Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen können mit doppelt qualifizierter Mehrheit abweichend von der gesetzlichen Regelung verteilt werden. Statt der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen ist es ab 1. Juli 2007 möglich, die finanziellen Lasten individuell gerechter anzupassen: Werden beispielsweise die Fenster erneuert, könnten die Eigentümer nach Anzahl der Scheiben in ihrer Wohnung zur Kasse gebeten werden statt nach reiner Wohnfläche. Solche Beschlüsse lassen sich allerdings nicht allgemein für die Zukunft festlegen, sondern nur für einzelne anstehende Maßnahmen ansonsten sind sie nichtig. Unwirksam wäre so beispielsweise ein Beschluss, nach dem die Renovierung der Balkone immer nur von den Benutzern des Balkons zu bezahlen wäre.

Im Gegensatz dazu hat die Eigentümergemeinschaft bei den Betriebskosten durchaus die Möglichkeit, allgemein gültige Verteilungsschlüssel festzulegen, die von der Größe der Miteigentumsanteile abweichen. Hier genügt sogar ein Beschluss mit einfacher Mehrheit. Das könnte zum Beispiel den geradezu klassischen Streitfall bei den Abfallkosten klären: Nach gesetzlicher Regelung zahlt hier nämlich der Single mehr als eine mehrköpfige Familie in einer vergleichbar großen Wohnung, obwohl er viel weniger Abfall produziert. Zu beachten bleibt dabei, dass der Versuch nach Personen x Monate abzurechnen bisher oft mehr Unfrieden gestiftet hat, da nicht jede Person die gleiche Menge Müll produziert und in fast allen Gemeinschaften die Zahl: Personen x Monate oft nicht genau zu ermitteln ist, da einige Eigentümer sich dafür nicht interessieren.

Mehr Klarheit in den Schuldverhältnissen

Einer zahlt nicht und alle müssen dafür einstehen - so war es bis zum 1. Juli 2007 oft in Eigentümergemeinschaften. Wenn ein Eigentümer anteilige Kosten nicht begleichen konnte, mußten die Außenstände von allen anderen Eigentümern anteilig getragen werden. Wurde die Wohnung des Schuldners dann irgendwann zwangsversteigert, ging die Gemeinschaft trotzdem oft leer aus, denn zuerst wurden andere Gläubiger bedient. Mit dem neuen Gesetz wird die Gemeinschaft bevorzugt behandelt, bis zu einer Höhe von 5 Prozent des Verkehrswerts des versteigerten Eigentums. Auch darüber hinaus gibt es bei den finanziellen Verpflichtungen der Eigentümer untereinander mehr Klarheit. Dritte, beispielsweise Handwerker, können sich zwar weiterhin mit Forderungen an die Eigentümergemeinschaft an einzelne wenden, doch die Haftungshöhe wird auf die Höhe des Miteigentumsanteils begrenzt. Wer also nur ein Zehntel der gemeinsamen Anlage besitzt, muss auch nur maximal ein Zehntel einer solchen Rechnung tragen.

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Vereinbarung

          * Zustimmungserfordernis der Grundpfandrechts- und Reallastgläubiger zu einer Vereinbarung nur noch zu Begründung, Änderung und Aufhebung von Sondernutzungsrechten notwendig (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F.). Eine Zustimmung ist dann nicht erforderlich, wenn der belastete Miteigentumsanteil mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird.

          * Zustimmungserfordernis anderer Rechtsinhaber zur Begründung, Änderung oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ist nach wie vor notwendig, sofern eine Beeinträchtigung ihres Rechts vorliegt: Grunddienstbarkeit, beschränkt persönliche Dienstbarkeit, Nießbrauch, Dauerwohn-/Dauernutzungsrecht. Dies erstreckt sich auch auf alle anderen Vereinbarungen.

          * Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, sofern "das Festhalten an der geltenden Regelung aus schwer wiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint" (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG n. F.).

          * Beschlüsse, die aufgrund einer Öffnungsklausel ergehen, bedürfen zu ihrer Wirksamkeit keiner Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 4 WEG n. F.).

Veräußerungsbeschränkung

          * Eine vereinbarte Veräußerungsbeschränkung kann per einfachem Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden (§ 12 Abs. 4 WEG n. F.). Die Herbeiführung einer Veräußerungsbeschränkung bedarf jedoch nach wie vor einer Vereinbarung.

Kostenverteilung

          * Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungschlüssels bei "Betriebskosten" und "Kosten der Verwaltung" per einfachem Mehrheitsbeschluss (gesetzliche Öffnungsklausel in § 16 Abs. 3 WEG n. F.).

          * Im Einzelfall kann eine Kostenverteilung bei Maßnahmen der Instandsetzung, Modernisierung und baulichen Veränderung abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel mit doppelt qualifizierter Mehrheit[*] beschlossen werden (gesetzliche Öffnungsklausel in § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG n. F.). Die abweichende Regelung muss jedoch dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung tragen.

Geldangelegenheiten

          * Die Bestimmung von Modalitäten des Zahlungsverkehrs, der Fälligkeit von Hausgeldzahlungen, deren Verzug, die Erhebung von Sondergebühren (z. B. Umzugskostenpauschale) sowie der Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand innerhalb der Gemeinschaft kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss geregelt werden (§ 21 Abs. 7 WEG n. F.).

Bauliche Veränderung

          * Maßnahmen, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, sofern jeder von der Maßnahme beeinträchtigte Wohnungseigentümer zustimmt (§ 22 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F.). Maßstab für die Beeinträchtigung ist § 14 Nr. 1 WEG n. F.

          * Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers auf eine bauliche Veränderung, sofern die betroffenen anderen Wohnungseigentümer der Maßnahme zustimmen (§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F.).

Modernisierung

          * Maßnahmen der Gebrauchswert- und Wohnwertverbesserung sowie solche, die der Energieeinsparung dienen oder eine Anpassung des Gebäudes an den Stand der Technik bewirken, können per doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden (§ 22 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F.).

          * Kostenverteilung kann ebenfalls mit doppelt qualifizierter Mehrheit abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel geregelt werden (§ 16 Abs. 4 WEG n. F.).

Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und Haftung der Wohnungseigentümer

    * Das Verwaltungsvermögen ist der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet (§ 10 Abs. 7 WEG n. F.).

    * Der einzelne Wohnungseigentümer haftet neben dem Verwaltungsvermögen anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils, also nicht mehr gesamtschuldnerisch (§ 10 Abs. 8 WEG n. F.).

Zustellungsvertretung

          * Verwalter ist Zustellungsvertreter der Gemeinschaft (§ 27 Abs. 3 Nr. 1 WEG n. F.).

          * Bestimmung eines Ersatzzustellungsvertreters für einen laufenden Rechtsstreit bei Interessenkonflikt des Verwalters (§ 45 Abs. 2 WEG n. F.).

Wohnungseigentumsverfahren in der Zivilprozessordnung

    * Anfechtung von Beschlüssen erfolgt per Anfechtungsklage (§ 46 WEG n. F.). Zu beachten sind hier die einmonatige Anfechtungsfrist sowie die zweimonatige Begründungsfrist für die Klage ab Beschlussfassung (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F.).

    * Statt dem Amtsermittlungsgrundsatz der Freiwilligen Gerichtsbarkeit gilt nunmehr die Parteimaxime des ZPO-Verfahrens, d. h. die Parteien haben den Prozessstoff eigenständige beizubringen (z. B. Beibringung von Beweismitteln zur Tatsachenfeststellung). Es besteht jedoch eine richterliche Hinweispflicht.

    * Die gerichtlichen Entscheidungen werden zukünftig bei Hauptsacheentscheidungen in der Urteilsform ergehen, so dass hiergegen Berufung und Revision einzulegen sind.

    * Erstinstanzlich ist entweder das Amtsgericht (in den Fällen des § 43 Nr. 1 bis 4, 6 WEG n. F.) oder das Landgericht (streitwertabhängig, § 43 Nr. 5 WEG n. F.: ab 5.000 EUR) sachlich zuständig. Die örtliche Zuständigkeit bei Streitigkeiten aus § 43 Nr. 1 bis 6 WEG n. F. bestimmt sich nach der Lage des Grundstücks der Wohnungseigentumsanlage.

    * Die Parteibezeichnung in der Klageschrift hängt davon ab, wer klagt oder verklagt wird. Ist es die Wohnungseigentümergemeinschaft, so genügt die nähere Bezeichnung des Grundstücks der Wohnanlage. Sollten die Wohnungseigentümer Beklagte sein, so muss auch der Verwalter sowie der Ersatzzustellungsvertreter aufgeführt werden (§ 44 Abs. 1 WEG n. F.).

Zwangsversteigerung

    * Neue Rangklasse 2 für fällige Hausgeldforderungen, Nachforderungsbeträge aus beschlossenen Jahresgesamt- bzw. Jahreseinzelabrechnungen, Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sowie fällige Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG n. F.).

    * Begrenzung des Vorrangs auf die laufenden sowie rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten beiden Kalenderjahren, welche insgesamt nicht mehr als 5 % des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswerts ausmachen dürfen.

    * Voraussetzung für das Betreiben des Zwangsversteigerungsverfahrens durch die Eigentümergemeinschaft als Gläubigerin ist zum einen das Übersteigen des Verzugsbetrags nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. (Entziehung des Wohnungseigentums: 3 % des Einheitswerts des Wohnungseigentums). Zum anderen ist eine Titulierung der geltend zu machenden Ansprüche notwendig (§ 10 Abs. 3 ZVG n. F.).